Добиться удешевления ипотеки и жилья правительство может двумя способами

Критика Мишустина “очень дорогой” ипотеки в России упирается в необходимость создания контроля и рычагов на рынке недвижимости. Об этом ФБА “Экономика сегодня” рассказала эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Ипотечные кредиты в России, несмотря на снижение ставок в последние годы, остаются очень дорогими. Такое мнение высказал премьер-министр Михаил Мишустин. По его словам, ставки должны опуститься ниже 8% – для этого глава правительства поручил проанализировать ситуацию по ипотеке в РФ и обсудить возможность упрощения порядка ее рефинансирования.

“Я просил бы первого вице-премьера Андрея Белоусова и вице-премьера Марата Хуснуллина проанализировать совместно с Банком России ситуацию и представить соответствующие предложения, а также обсудить возможность упрощения порядка рефинансирования ипотечных кредитов, выданных ранее под более высокий процент”, – заявил он на заседании правительства.

“У правительства и Центробанка есть пространство для маневра, чтобы влиять на ставки по ипотеке, – отмечает специалист. – Ведь стоимость этих кредитов зависит от того, по какой цене банки покупают деньги у ЦБ, а это вопрос ключевой ставки регулятора. Она, как известно, постепенно снижается и является в целом определяющим фактором для снижения цен на кредиты. Чем ниже ставка – тем дешевле ипотека обойдется россиянам.

Но, с другой стороны, нужно определиться с государственными подходами. Если мы живем в условиях рыночной экономики, то правительство и Центробанк должны в последнюю очередь заниматься регулированием ипотечных ставок. Есть рыночные механизмы, которые сделают это и без внешнего давления. А размер ключевой ставки ЦБ определяет отнюдь не ради удешевления ипотеки – цели совсем другие. Но если вводить госрегулирование экономики, то это изменит кардинально все реалии в России”.

Государство может сдерживать рост цен на жилье

Мишустин напомнил, что средняя ставка по ипотеке в декабре 2019 года составляла 9% годовых, “и это бремя даже для семей со средними доходами, которые решаются на заем у банка”. “С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия, а это – национальная цель развития, которую поставил президент и которой мы обязаны достичь”, – заявил глава кабмина. Премьер отметил: ипотечный кредит в РФ – “молодой банковский продукт, которому чуть более 20 лет, и еще недавно 15% годовых были для многих нормой”.

В последнее время вслед за снижением ключевой ставки ЦБ дешевеет и ипотека. Однако с 2019 года в России вступили в силу новые правила кредитования жилья. Вместо действовавшего долгое время закона о долевом строительстве введена новая система эскроу-счетов. Она подразумевает, что застройщик получит деньги дольщиков лишь после сдачи жилого объекта в эксплуатацию. А средства на строительство нужно брать в кредит у банков на специальных условиях. В результате квадратный метр в РФ дорожает.

“Безусловно, государство имеет возможность остановить этот рост несколькими способами, – отмечает эксперт. – Первый – выводить на рынок большие объемы недвижимости по заниженной цене, создавая серьезный фактор для конкуренции. Застройщики вынуждены будут снижать цены на своих объектах, чтобы просто сохранить бизнес и позиции на рынке. Это стандартный прием, которым государство пользуется довольно часто.

Другой вариант – дорабатывать новые условия для застройщиков, чтобы получение банковских кредитов было более дешевым и комфортным. В целом мы видим, что механизм жизнеспособен, его нужно лишь адаптировать к реалиям. Это небыстрая, но вполне достижимая цель. А дальнейшая политика по снижению ключевой ставки неминуемо скажется и на ипотечном кредитовании”.

Банки и застройщиков нужно контролировать

По паспорту нацпроекта “Жилье и городская среда”, в 2019-м средняя ставка по ипотеке должна была составить 8,9%, в 2021-м – 8,5%, к 2024-му – 7,9%. Одной из целей программы названо “обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%)”. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в рублях в декабре 2019-го составила 9% после 9,19% в ноябре.

Мишустин обозначил меры, которые помогут удешевить ипотеку. В частности, по его словам, “необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку, а для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить стоимость фондирования”. А также создавать дополнительные стимулы для развития строительства, повышать эффективность использования земли, обеспечивать инженерную подготовку территории.

“Еще одна серьезная проблема в России – контроль. Закон о долевом строительстве тоже был неплохим механизмом – существовали госорганы, которые обязаны были отслеживать движение средств дольщиков и не допускать, вывода их застройщиками и использовалния не по назначению. Но этого контроля не было, и подрядчики массово уводили средства, а впоследствии банкротились.

Сейчас в рамках эскроу-счетов органы исполнительной власти поменяли на банки, но у застройщика все же остаются возможности использовать полученные кредитные средства не по целевому назначению. Хотя и в “долевке” были прописаны страховые компании, которые теоретически защищали объект строительства от неожиданностей, но они также не работали.

То есть механизмы контроля должны быть жесткими и применяться так, как прописано буквой закона. Тогда и со строительством, и с ипотекой ситуация станет более комфортной”, – заключает Наталья Словесникова.

Вам также может понравиться